浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-07-07 04:59:59 浏览:8811
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浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
关于加强农村市场监测工作的补充通知
商务部市场运行司
关于加强农村市场监测工作的补充通知
商务部市场运行司
各省、自治区、直辖市商务主管部门：
5月10日，我部办公厅下发了《关于加强农村市场监测工作的通知》（商运字［2005］16号），决定建立百县农村市场监测系统，目前，该系统已上线运行。为做好信息填报工作，现将有关具体事宜通知如下：
一、请省级商务主管部门确定并注册符合商运字［2005］16号文件规定条件的县。登录互联网，键入http://shscyxs.mofcom.gov.cn， 进入“城市生活必需品市场监测系统”首页，在系统首页右上角的“用户登录区”输入省级商务主管部门的用户编码和密码，进入系统内部后点击上方水平导航条最右侧的“系统管理”，再点击页面左侧导航区中的“增加内部用户”，在弹出的用户信息录入页面中填写用户编码（只能由数字或字母组成，建议用县名全拼）、用户名称和用户密码，并在用户类型选项中点选“百县监 测”，接着点击“所在省市”右侧的“选择”按钮，在弹出的地区列表中选中欲添加的县名，最后点击“提交”。如果页面上显示“操作成功”，则该县被成功注册了。请将注册的用户编码和用户密码通知该县商务主管部门和活畜基地场，并做好信息督报工作。
二、县级商务主管部门或活畜基地场点击“城市生活必需品市场监测系统”首页左侧垂直导航条中的“百县监测”，在弹出的登录窗口中输入经由省商务主管部门注册的用户编码和密码，然后点击“提交”，进入系统内部后点击上方水平导航条中的“数据上报”，再依次点击页面左侧导航区中的“上报社会消费品零售总额”、“上报主要农产品价格”、“上报重要农用生产资料价格”、“上报零售商业网点”，并根据上报日期要求报送对应的报表。
特此函告。
二00五年五月三十一日
曲靖市行政许可听证规定
云南省曲靖市人民政符
曲靖市人民政府公告
第8号
《曲靖市行政许可听证规定》已经2005年6月16日曲靖市人民政府第三十八次常务会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
曲靖市人民政府
二00五年六月二十二日
曲靖市行政许可听证规定
第一章 总 则
第一条 为规范行政许可听证活动，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督行政机关有效实施行政管理，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，制定本规定。
第二条 本规定所称的听证，是指行政许可实施主体对属于听证范围的行政许可事项和涉及重大公共利益的行政许可事项在作出决定之前，依法听取申请人、利害关系人和其他听证参加人的陈述、申辩和质证等活动的制度。
本规定所称的行政许可实施主体，是指经本级人民政府公告确认的依法享有行政许可权的行政机关，法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织和行政机关根据法律、法规、规章的规定，委托实施行政许可的机关。
第三条 各级行政许可实施主体实施行政许可举行听证的，适用本规定。法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。
第四条 听证应当遵循合法、公正、公开、效率、便民的原则。
第二章 申请和受理
第五条 行政许可有下列情形之一的应当进行听证：
（一）多人同时申请有数量限制的；
（二）可能影响其相邻权人、竞争对手、消费者以及公众的重大经济利益、环境利益的；
（三）有限自然资源开发利用、有限公共资源配置、涉及重大公共利益的；
（四）行政许可实施机关认为需要听证的；
（五）法律、法规、规章规定应当听证的。
第六条 行政许可实施主体在作出本规定第五条规定的行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有申请听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证之日起五日内或者本规定第九条规定的听证申请期限内提出听证申请的，行政许可实施主体应当在二十日内组织听证。
第七条 政府部门作出的重大自然资源、环境保护等影响公共利益的与行政许可事项相关的决策，由相关部门作为公共利益代表人申请听证，相关部门不申请听证和决策涉及多个部门的，由本级人民政府指定其中一个部门作为公共利益代表人申请听证。
第八条 行政许可实施主体应当书面告知申请人、利害关系人听证权利。
听证权利告知通知书，可以直接送达，也可采取委托或者邮寄等方式送达。
申请人、利害关系人无固定住所或者下落不明的，以公告的方式告知。
第九条 申请人、利害关系人要求听证的，应当自收到告知听证的通知之日起五日内以书面或者口头形式提出。
以口头方式申请听证的，应当将听证申请记入笔录，并由听证申请人在笔录上签名或者盖章。
自申请人、利害关系人收到听证告知通知书之日起五日内、行政许可实施主体听证通知书邮寄送达之日起五日内或者自听证告知公告发布之日起十五日内，申请人、利害关系人不提出听证申请的，视为放弃要求听证的权利。
因不可抗力耽误申请期限的，在障碍消除后五日内可以申请延长期限，行政许可实施主体应在核实后准予延期。因其他特殊情况耽误申请期限而申请延期的，由行政许可实施主体决定是否准予延期。
第十条 行政许可实施主体收到申请人、利害关系人要求听证的申请后，认为符合法定条件的，应当在二十日内举行听证会。不符合法定条件的，应当在收到听证申请之日起三日内书面告知申请人、利害关系人不予受理听证的理由。申请人、利害关系人对行政许可实施主体不予受理听证的决定不服的，可以向该主体或其上级行政机关申诉，也可以向政府法制工作机构、监察机关申诉。
第三章 听证主持人和听证参加人
第十一条 听证主持人由听证机关法制工作机构的工作人员担任，没有法制工作机构的，由听证机关负责人在符合主持人条件的非听证案件审查人员中指定。听证主持人可以由一至三人担任，二人以上共同主持听证的，由听证机关负责人指定其中一人为首席听证主持人。
第十二条 听证主持人在听证活动中行使下列职权：
（一）决定举行听证的时间、地点；
（二）决定听证的延期、中止或者终结；
（三）确定听证参加人；
（四）主持听证活动；
（五）本规定赋予的其他职权。
第十三条 听证主持人应当公平、公正地履行主持听证的职责，不得妨碍听证参加人行使陈述、申辩和质证等权利。
第十四条 负责具体审查行政许可申请的工作人员应当出席听证会，并提出行政许可审查依据、证据和审查意见。
第十五条 听证记录员由听证主持人指定，具体承担听证准备和听证记录工作。
第十六条 听证主持人、记录人、鉴定人、翻译人员有下列情形之一时，应当申请回避：
（一）是行政许可申请事项的申请人或者申请人、利害关系人的近亲属的；
（二）与听证的行政许可申请有直接利害关系的；
（三）接受申请人、利害关系人吃请或者私自会见申请人、利害关系人的；
（四）与行政许可申请人、证人、听证申请人等有其他利害关系，可能影响公正听证的。
第十七条 申请人、利害关系人认为听证主持人、记录人、鉴定人、翻译人员有本规定第十六条所列情形之一的，有权以口头或者书面形式申请回避。其中，听证主持人的回避由听证机关负责人决定，其他人员的回避由首席听证主持人决定。
申请人、利害关系人对驳回申请回避的决定不服，可以向该机关申请复核一次。
第十八条 申请人以外的与听证有利害关系的公民、法人或者其他组织，可以作为利害关系人向听证主持人申请参加听证，或者由听证主持人通知参加听证。
第十九条 申请人、利害关系人可亲自参加听证，也可以委托一至二名代理人代为参加听证。
第二十条 委托代理人参加听证的，应当向行政机关提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。
授权委托书应当载明委托事项及权限。委托代理人代为放弃行使陈述权、申辩权和质证权的，必须有委托人的明确授权。
第二十一条 听证主持人可以通知与听证案件有关的其他人员参加听证。
第四章 听证准备
第二十二条 组织听证的机关应当自收到公民、法人或者其他组织要求举行听证的申请之日起二日内，确定听证主持人。
第二十三条 负责具体审查行政许可申请的工作人员应当自确定听证主持人之日起二日内，将行政许可申请有关材料移送听证主持人。
第二十四条 听证机关应当于举行听证的七日前将举行听证的时间、地点、主持人姓名等有关事项通知申请人及利害关系人，必要时予以公告。
第二十五条 听证会场设主持人席、申请人席、代理人席、利害关系人席、审查人席、证人席、旁听席等。
第二十六条 除涉及国家机密、商业秘密或个人隐私外，听证应当公开举行。
公开举行听证的，应当公告申请人、利害关系人和听证主持人的姓名、听证事由以及举行听证的时间、地点。
第五章 听 证
第二十七条 听证开始前，记录人应当查明听证参加人是否到场，宣布听证纪律，并向听证主持人报告听证准备就绪。
第二十八条 申请人和利害关系人无正当理由拒不到场参加听证的，或者未经听证主持人允许中途退场的，或者超过听证会举行时间三十分钟未到场的，按放弃听证权处理。
第二十九条 记录人应当向到场人员宣布以下听证纪律：
（一）服从听证主持人的指挥，未经听证主持人允许不得发言、提问；
（二）未经听证主持人允许不得录音、录像或者摄影；
（三）听证参加人未经听证主持人允许不得退场；
（四）旁听人员不得大声喧哗及从事其他妨碍听证秩序的活动。
第三十条 听证主持人核对听证参加人，宣布听证事由，宣布听证主持人、记录人、翻译人员名单，告知听证参加人在听证中的权利、义务，询问申请人和利害关系人是否提出回避申请。
申请人和利害关系人申请回避的，由听证主持人宣布暂停听证，按本规定第十七条办理。
第三十一条 审查行政许可申请的行政许可实施主体，负有主要的举证责任，行政许可实施主体应当提供审查意见，包括拟作出的准予或不准予行政许可决定的理由、证据和依据。申请人和利害关系人有权提供证据，并进行申辩和质证。
申请人和利害关系人当场提交证明自己主张的证据的，听证主持人应当接收并当场进行质证。
非经质证的证据不得作为作出行政许可决定的依据。
申请人、利害关系人和负责具体审查行政许可申请的工作人员经听证主持人允许，可以就有关问题向对方或到场的证人、鉴定人发问。
第三十二条 有下列情形之一的，可以延期举行听证：
（一）申请人、利害关系人因不可抗拒的事由无法到场的；
（二）申请人、利害关系人临时提出回避申请的；
（三）其他应当延期的情形。
第三十三条 有下列情形之一的，可以中止听证：
（一）需要通知新的利害关系人到场或者国家对该行政许可另有规定的；
（二）申请人因不可抗拒的事由，无法继续参加听证的；
（三）其他应当中止听证的情形。
第三十四条 延期、中止听证的情形消失后，由听证主持人决定恢复听证的时间、地点，并通知听证参加人。
第三十五条 记录人应将听证的全部活动记入笔录，听证笔录应载明以下内容：
（一）听证案件名称；
（二）听证主持人的姓名、职务（职称）；
（三）到场的当事人的姓名、住址；
（四）听证的时间、地点；
（五）听证是否公开；
（六）申请人、利害关系人等听证参加人的陈述、申辩；
（七）证据调查的内容和质证情况；
（八）主持人认为重要的其他事项。
听证笔录应当经听证申请人、利害关系人审核无误或者补正后，由听证参加人当场签名或者盖章。拒绝签名或者盖章的，由听证主持人说明情况，在听证笔录中予以载明。
第三十六条 听证结束后听证主持人应当写出听证报告，连同听证笔录一并上报本机关负责人。
第三十七条 听证报告应当包括以下内容：
（一）听证案件名称；
（二）听证主持人、申请人和利害关系人的基本情况；
（三）听证的时间、地点；
（四）负责具体审查行政许可申请的工作人员、申请人和利害关系人的陈述和申辩；
（五）证据质证情况；
（六）审理查明的事实；
（七）处理意见和建议。
第三十八条 听证结束后，行政许可实施主体（或者决策机关）应当根据听证笔录和查明的事实，依法作出准予或者不准予行政许可的决定。
第六章 法律责任
第三十九条 依法应当举行听证的案件，行政许可实施主体不组织听证的，行政许可决定不成立。但申请人、利害关系人放弃听证权利或者按本规定视为放弃听证权利的除外。
第四十条 行政许可实施主体应当依法举行听证而不举行听证的，由政府法制工作机构责令改正；情节严重的，政府法制工作机构应当建议行政监察机关或其任免机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第四十一条 听证主持人和行政许可审查人员违反本规定，徇私枉法，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由其任免机关或者行政监察机关依法给予行政处分。
第七章 附 则
第四十二条 听证费用由组织听证的行政许可实施主体承担。
第四十三条 本规定自2005年8月1日起施行。
