淮南市淮河水域保护条例

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　　　　　　　　　　商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； 　　（七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
辽宁省铁岭市人民政府


第66号

《铁岭市级行政许可项目动态审核公布办法》业经2007年11月6日铁岭市第五届人民政府第43次常务会议审议通过，现予以公布，本办法自发布之日起施行。

市长　　　　



二00七年十二月二十八日

铁岭市级行政许可项目动态审核公布办法

第一条 为了规范行政许可行为，加强对实施行政许可的监督，促进依法行政，改善投资环境，保障公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 新增、调整、取消市级行政许可项目的审核公布，适用本办法。

第三条 市政府法制办负责本办法的组织实施。市机构编制、财政、物价、监察、公共行政服务中心管理办公室等部门按照各自的职责，共同做好行政许可项目审核公布的相关工作。

第四条 法律、法规和规章等上位法新增、调整、取消市级部门行政许可项目的，有关部门应当及时将下列材料一式两份报市政府法制办：

(一)新增、调整、取消行政许可项目所涉及的行政许可主体；

(二)新增、调整、取消行政许可项目的法律依据；

(三)行政许可项目所涉及的收费项目及依据；

(四)行政许可项目是否在行政服务中心集中办理；

(五)其他有关材料。

政府部门所属事业单位实施的行政许可项目，由主管部门统一报送。

第五条 市政府法制办收到政府部门报送的材料后，应当组织有关部门对其进行审核。

第六条 市政府法制办在组织审核过程中，可以要求申报部门提供补充材料或者对有关情况予以说明。

第七条 市政府法制办在组织审核过程中，认为行政许可项目可能涉及其他部门职权的，可以征求有关部门意见，有关部门应当在规定的期限内书面反馈；逾期不反馈的，视为无意见。

第八条 市政府法制办组织有关部门对报送材料进行审核后，对符合《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规、规章有关规定的，依法予以确认。经市政府行政审批制度改革工作领导小组讨论同意，并提交市政府常务会议审议通过后，在《铁岭日报》、《市政府公报》及铁岭政府法制网上予以公布；对不符合《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规、规章有关规定的，将相关材料退回报送部门并说明理由。

第九条 新增、调整、取消行政许可项目经审核确认后，应当将其录入行政执法数据库。

第十条 新增、调整、取消行政许可项目经确认后，市机构编制部门应当调整相关部门的“三定”方案；市物价部门应当颁发、变更或注销收费许可证；市财政部门应当发放或收缴收费票据；市公共行政服务中心管理办公室应当确保将新增、调整的行政许可项目及时纳入中心管理，取消的项目及时退出。

第十一条 市政府法制办应当会同有关部门建立行政许可信息共享机制和网上监察机制，对行政许可项目实施动态监督。

第十二条 市政府将各部门实施行政许可项目的动态审核情况，纳入依法行政考核的内容。

第十三条 违反本办法规定，未经审核确认和公布，擅自新增、调整、取消行政许可项目的，由市政府法制办责令改正，并视情节予以通报批评。拒不改正的，提请市监察部门对有关人员进行责任追究。

第十四条 各县(市)区新增、调整、取消行政许可项目的审核公布，参照本办法执行。

第十五条 本办法自发布之日起施行。