中医古籍文献研究整理出版的管理办法（试行）

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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


浅析法官的审判心理
黄学武 袁长伟 孙守旺
【内容摘要】 随着依法治国方略的实施和司法改革的深化，法官素质正受到严峻的考验，也引起人们越来越多的关注。法官审判心理作为法官素质的一个重要方面，对法官履行职责，调节社会纠纷，维护公平和正义起着极为关键的作用。本文通过对法官审判心理进行分析，继而就法官审判心理的塑造提出自己的思想和见解，以期对法律同仁有所借鉴。
【 关 键 词 】 审判心理 公平正义 司法礼仪 职业操守

无论是从理论上还是从实践上来看，法官的审判心理都对诉讼的过程和结果都有着重大的影响。法官内心对案件审理的情感、态度和对法律的认知水平和信仰程度在具体的审判活动中决定着法官的一举一动，推动着诉讼的进行，促进裁判的产生。也因此，法官的审判心理日渐引起法学界的重视。本文对此问题进行一些探讨。
一、法官审判心理的内涵和特征
法官的基本职责是正确执行宪法和法律，依法调节社会纠纷，保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护社会的稳定，促进国家各项事业有序发展。事实上，法官履行职责的过程并不是一个简单的累积案件事实和机械套用法律的过程，而是各种不同的利益在法官内心遵照有关事实认定和法律适用的博奕过程。法官的审判心理是能否实现案件的客观公正的决定性因素。因此，可以把法官的审判心理定义为：法官在依法调节社会纠纷时的心理反应、现象、状态、过程及其规律。[1]作为案件审理的法官，由于其是国家公权力的实施者，在诉讼中的心理不同于任何案件参加人，有着独特的一面：
（一）超然于诉讼纠纷。
“任何人不能审理自己的或与自己有利害关系的案件（nemo judex in partesua）；即任何人或团体不能作为自己案件的法官”。[2]我国《民事诉讼法》第45条对此也作了专门的规定，为法官超脱当事人之间的纠纷提供了法律上的保障。因此，法官在案件的审理时，其审判心理较少地受到外界利益关系的干扰。
（二）以解决纠纷为目的。
司法是国家专门机关依据法定职权和法定程序，以法律为依据，以解决纠纷为目的的案件处理活动。法官作为司法权的具体实施者，其审判心理无疑也是以解决纠纷为目的的。
（三）审判心理的被动性特点。
现代司法的一个重要的特征就是法官审判的中立性，遵循这一理论，法官在审判中的心理变化主要是受案件参加人诉争的影响，而不是因主动行使职权而发生变化。
（四）审判心理的稳定性。
“一个优秀的法官永远是庭上的智者”，案件是各种各样的，对法官的审判心理的影响也是各种各样的，但是，法官的职责要求法官无论面对什么情况，法官都要保持理性的思维，敏锐的洞察力。
二、法官审判心理的构成
随着社会的不断进步，案件总量在不断增加，各种疑难复杂的案件也相应增加，给司法工作带来了较大的压力。这就要求法官在审判活动中具有良好的审判心理状态，以应对各种挑战，完成法律赋予的职责。
（一）影响法官审判心理的因素。
影响法官审判心理的因素有很多，包括政治环境和政治立场、社会发展水平、法官个人及其家庭的经济状况、法官的阅历、法官的学识等等。依据影响法官审判心理因素的不同来源，可以把影响法官审判心理的因素分为内在因素和外在因素。
1、外在因素。法官首先是一个社会人，其次才是司法权的具体实施者。因此，法官不可避免地受到社会上各种因素的影响。今天的社会固然有其积极的一面，但其消极的一面也很明显，如社会信仰的缺失，诚信的缺失。法官生活在这种社会环境中，不免要面对这些不良影响。另外，法官作为国家司法权的具体实施者，这种社会角色的定位使得法官更多地接触到社会的阴暗面，这也对法官审判心理产生着影响。
2、内在因素。法官自身的学识、品德等和法官的审判心理的关系更为密切，甚至有些因素和法官的审判心理根本没有明确的界限。例如正义的认知，不同的法官有着不同的看法，而每一种认知都将在审判心理中得到反映，具体应用于审判中产生着不同的效果。
（二）法官审判心理的构成。
法官审判心理是由一系列心理品质构成，其中包括法官的个性心理品质、审判心理状态、审判观念、法律思维、法律信仰五个主要方面，下面具体论述。
1、法官的个性心理品质。
学界对个性的定义是多样的。H.C.沃伦认为，个性是个人的品质的各个方面，如智慧、技能、气质和品德；高玉祥在《个性心理学》中把个性理解为受一定个人倾向制约的各种心理品质的总和。因此，法官的个性心理品质也是由许多稳定的意识特征组成，主要分为两项：气质和性格。法官审判心理的特殊性决定了法官的气质不属于任何典型的类型，不能想象一个抑郁型的或是情绪型的法官能在法庭上保持较高的稳定且理智的审判心理。法官的气质应当是复合型，即是智力活跃而不粗枝大叶；富有激情而不感情用事；稳重而不沉郁；谨小慎微而不怯懦；果断而不武断等等。总的来说法官的气质是各种气质优良部分的有机组合。法官的性格和法官的气质有很多相通之处。法官良好的性格包括：诚信、正直、勤勉、负责、自信、谦逊、自尊等等。
2、法官的审判心理状态。
法官的审判心理状态是指法官对自身在诉讼中的角色定位以及由此而产生的心理变化。法官的审判心理状态来自法律对其所赋予的角色内涵。近年来，司法改革的一个重要目标就是实现诉讼结构的合理化和诉讼力量的均衡，并强调法官在这一过程中的中立性。中立，是法官在诉讼中的角色定位，即处在双方当事人之间均衡的位置，以防止任何可能的偏见。诉讼中的偏见是指：裁判者在聆讯或者接受证据之前已经对案件事实形成了某种结论。[3]实践中常有法官在庭审之前就对其中的“弱者”抱有某种同情，这就是对角色定位的错误而导致其审判心理状态发生偏差。
3、法官的审判观念。
审判观念所要解决的是诉讼价值的去向问题。所谓“法官的审判观念”，简单地说就是法官对案件如何审判的认识和信念，或称为法官的审判价值观。在司法审判中，法官有什么样的法治理念，就会产生什么样的审判作风，就会得出相应的审判结果。[4]每一位法官在办案中，都会按照自己对法律制度的理解、对审判制度和诉讼制度的理解、对法律的本质、社会的观念甚至对人性善恶的理解，通过行使审判权来表现其审判观念。法官的审判观念主要有以下四种：平等的观念、正义的观念、公平的观念、效率的观念。除此以外，在现阶段， 以公正司法促进社会主义法治国家建设也是其中重要的一项。
4、法官的法律思维。
法官思维方式是法官职业技能得以存在的前提，是法官职业的自主性或自治性的强化剂，是法官的必备素质之一。法官的法律思维不仅区别于社会公众的一般思维，也不同于其他法律职业者的思维，英国上诉法院的首席大法官爱得华.科克曾经讲到，“法官具有的是技术理性，而普通人具有的是自然理性。”法官的法律思维是指法官在行使国家司法权的过程中，为了能够公正、公平的处理案件，按照法律的逻辑来观察问题、分析问题和解决问题的理性思维方式。法官的法律思维有以下特点：是一种合法的理性思维，法律思维首先是要服从规则而不盲从情感；中立性思维，法官应当以同等的标准衡量当事人提供的证据，接受或者驳斥当事人的诉讼观点；确定性思维，法官只能在当事人权益间必须作出明确的选择，并给与明确的保护；被动性思维，法官在裁判过程中处于一种被动的地位，也决定了其思维的被动性；重逻辑思维，案件事实的查明和法律适用是一个逻辑运用的过程，决定了法官法律思维的逻辑性。
5、法官的法律信仰。
“法律必须被信仰，否则它将形同虚设”。[5]在我国法制建设的发展阶段，全社会的法治氛围尚未形成的时候，增强全民的法律意识是当务之急。有人主张全社会对法律的信仰归属于法官，[6]因此，法官理所当然成为法律信仰的楷模，并以实际行动弘扬法的精神。另外，法官是司法权的具体实施者，而不是法条的机械运用者，其自身的法律的意识必然会对具体的司法实践产生巨大的影响。只有通过法官内心的法律信仰提供巨大的驱动力，法官才能够在具体的司法活动中实现法律的公平正义。
三、法官审判心理的外在表现
法官的审判心理是多层次的，其内涵十分丰富，有着混合性、复杂性、多变性的特点，然而，再复杂的心理活动内容也要通过行为表现出来，法官的审判心理主要表现在以下几个方面：
（一）法官的外在形象。
法官形象是法官在审判活动和日常生活中给人们的外貌印象和内在素质的展示。因此，法官的外在形象直接展示着法官的审判心理。由于法官的职业特点，决定了法官必须着装规范，仪表端庄，举止文明，言辞谨慎，通过法官的外在形象来体现法律的严肃、法官的公正、判决的正义。一个具有良好审判心理的法官的外在形象体现在以下几个方面：1、着装。法官的着装要给人以稳重、威严、可敬、可信的印象，开庭审理时必须着法官制服，佩戴胸徽； 2、法官的言辞。法官的语言应当中立、简明、准确、庄严，尽量使用法言法语。3、法官的举止。法官的举止应当庄重、沉稳、高雅、热情、大方。[7]
（二）法官的应变能力。
一般在开庭前，法官会针对本次开庭制作庭审提纲，以确保庭审的安定有序。然而，法庭上的诉讼活动，是由多方当事人参加的，特别是到了辩论阶段，情况可能会发生急剧的变化，这是难以预料的。所以，应变能力对于法官来说非常重要。法官良好的应变能力包括：1、敏锐的洞察力。当事人的任何突发行为都是一定矛盾激化的结果，在实施前必定有所显现，法官应当对这些蛛丝马迹具有较强的观察能力，洞察当事人的内心，并有所准备。2、冷静的思维。冷静是应变的前提，没有冷静的思维，就不可能有理智的对策。3、理智的对策。法官的任务是运用法律解决纠纷，这决定了法官在诉讼的任何时候都必须根据案情的进展，理清思维，把握好诉讼的焦点所在。4、果敢的决断力。这是建立在法官理性思维基础上的，要求法官不仅仅要能够根据突发情况提出解决对策，并且在双方矛盾不可调和的时候，要及时采取果断措施，防止案件审理的失控。
（三）法官的庭审驾驭能力。
庭审驾驭能力是法官主持、控制庭审的一种能力，它是法官在法庭上根据自身掌握的法律知识来熟练运用程序规则，主持整个庭审过程，指挥和控制诉讼参加人依法行使诉讼权利和履行诉讼义务的能力。[8]法官的这一能力的高低直接决定了案件的质量和公正司法的水平。法官的庭审驾驭涵盖了案件审理全过程的每一个阶段，而不仅仅是庭审阶段。良好的庭审驾驭能力包括：1、庭前阶段的准备能力。这一阶段法官应当对案件争执有一个大概的了解，并且对当事人之间的诉争焦点进行归纳，确保庭审阶段有的放矢。2、庭审中的协调能力。法官在庭审中最重要的职能是按照法律程序，引导当事人进行诉讼。当事人的举证、法庭的认证都应当归纳到这一过程中去。法官应当对案件参加人进行沟通协调，并根据庭审进程对案件事实及时概括、认证，确保庭审的有序进行。3、庭审后的裁判能力。即根据庭审对案件事实的认定，分析评议其中的法律关系，并准确适用法律，并向当事人充分、全面阐述裁判结果。
（四）法官对案件事实的认证能力。
法官对案件事实的认证能力不同于法官的庭审驾驭能力，后者强调程序公正，前者主要是指“对案件事实的查明”。在具体的案件中，查明案件事实，是正确解决纠纷的前提。内容包括：1、把握当事人的诉讼心理的能力。人的任何行为都是具有一定的目的性的，其内心动机对案件事实的查明具有导向作用。2、寻找案件突破点的能力。诉讼中当事人双方各执一词给法官查明案件事实带来了难度，但这种因利益而产生的激烈对抗同时也给法官查明案件事实提供了依据。法官应当善于筛选诉讼中当事人双方提供的大量信息，并从中发掘案件事实。3、将案件事实转为法律事实的能力。案件事实不同于法律事实，法官应当对案件审理中已经查明的案件事实及时予以确认，并引导其他案件事实向法律事实转化，以保证法律适用的正确。
（五）法官的法律适用能力。
司法是一种解释法律和适用法律的工作，这要求法官对法律知识必须具有广泛的涉猎和精深的理解。在这一基础上，根据案件事实，准确进行法律定性，并合理使用法律赋予的自由裁量权。根据法官对法律适用的形式，可以把法官的法律应用能力分为以下几个方面： 1、有明文规定时，严格依照法律规定。2、在法律没有明文规定下，或是法律规定过于笼统含糊时，根据法律原则或法律规则进行推理、论证，进而发掘其深层次的含义。拉伦次指出“不得拒绝审判的法官，无论如何应当负有义务去解释法律”。在我国法律没有赋予法官进行法律解释的权力，但是法官应当在其具体承办的案件中负起这种义务。3、在法律规定如果应用于具体案件事实将产生不正义的结果时，能够根据法的精神正确灵活适用法律解决纠纷，而不是机械的套用。
四、法官审判心理的塑造
心理的塑造方式一般分为两种，一种是通过外在行为的塑造，进而影响其内心，另一种是通过对内在的知识、思维、理念的改变，以影响其心理。但无论哪一种，都将影响法官的形象，因此可以说法官形象培养的过程，也是法官的心理塑造过程。目前，法官心理的塑造也是从这两方面着手，具体措施有：
（一）遵守司法礼仪。
人们的一举一动不仅会对相对人产生影响，也会对自己的内心产生强烈的暗示，强化支配这些举动的心理，形成互动。法官的司法礼仪包括着装、言辞和举止三个方面。法官的着装不能过于随意，其着装是一种国家权力和审判职权的象征。法官在工作时间，在执行公务过程中，必须按规定着装，使双方明确相互的身份、地位、权利、义务，从而自觉将自己的行为纳入相应的角色中，强化了法官的责任心和使命感。遵守司法礼仪的另外一个方面就是言辞得体。就是“言所当言，不言所当不言”，法官的言语要符合审判所必须的简明、及时、庄严的要求。法官的举止要符合司法的要求，做到中立而不孤立、高雅而不轻浮、端庄而不呆板。