审判方式改革的若干问题/柯昌信

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财政部


财政部关于印发《国际农业发展基金项目管理办法》的通知

财际〔2008〕16 号


各省、自治区、直辖市（不含上海、江苏、浙江、西藏）财政厅（局）：
　　为了加强对国际农业发展基金贷款项目的管理，明确贷款项目管理的职责分工，规范贷款项目申报、审批、实施、监督和检查工作，进一步提高贷款资金使用效益，根据《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》（中华人民共和国财政部令第38号），我部制定了《国际农业发展基金项目管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。

附件：国际农业发展基金项目管理办法

二○○八年四月二十四日

附件：

国际农业发展基金项目管理办法

第一章 总 则
　　第一条 为了规范和加强国际农业发展基金贷款项目管理，根据《国际金融组织和外国政府贷款赠款管理办法》（中华人民共和国财政部令第38号），制定本办法。
　　第二条 本办法适用于我国利用国际农业发展基金（以下简称农发基金）贷款项目的申报、审批、实施、监督检查等活动。
　　第三条 农发基金贷款属于国家主权外债，财政部代表国家接受农发基金贷款，是农发基金贷款的统一管理机构。
　　第四条 农发基金贷款由财政部按照与农发基金商定的条件转贷给省、自治区、直辖市人民政府（以下简称省级人民政府），由省级人民政府按照贷款协定和转贷协议的规定进行管理和使用，并通过财政部向农发基金偿还贷款本金、服务费或者利息。
　　第五条 农发基金贷款的使用应当符合我国国民经济和社会发展战略，支持我国农村贫困地区和贫困人口的脱贫和可持续发展，促进经济社会环境和城乡区域协调发展。
　　第六条 农发基金贷款的申请、使用、偿还应当按照责权利相统一的原则，有效防范债务风险。
　　第七条 本办法下列用语的含义：
　　（一）贷款，是指农发基金贷款；
　　（二）贷款项目，是指省、自治区、直辖市利用农发基金贷款开展的项目；
　　（三）项目配套资金，是指地方各级政府和受益群体为项目提供的有偿和无偿资金、劳务折抵以及实物投入；
　　（四）国内金融机构，是指实施贷款项目的省级农村信用联社及其下级农村信用联社等国内金融机构。
第二章 机构与职责
　　第八条 财政部作为我国与农发基金合作窗口单位，其主要职责包括：
（一）经国务院批准，向农发基金筹借贷款；
（二）会同国务院有关部门研究拟定贷款项目规划；
（三）向农发基金提出贷款项目的申请；
（四）组织贷款项目的磋商谈判并签署贷款协定；
（五）对贷款项目资金的转贷安排、资金使用和对外偿还等进行统一管理；
（六）对贷款项目的实施情况进行政策指导、宏观管理、检查和监督。
　　第九条 地方财政部门是本级政府贷款的债权、债务代表和贷款归口管理机构，统一负责本地区贷款的全过程管理。其主要职责包括：
　　（一）会同地方有关部门协调贷款项目的申报，向上一级财政部门提出贷款申请；
　　（二）审核项目资金需求，监督和指导贷款项目资金的使用；
　　（三）落实配套资金，对提供项目配套资金和债务偿还做出书面承诺；
　　（四）负责贷款项目中贷款资金的转贷安排；
　　（五）负责贷款项目专用账户的管理、提款报账等相关财务管理；
　　（六）对贷款项目执行情况进行监督检查，并按照有关规定对贷款项目形成的资产进行监督管理。
　　省级财政部门负责贷款项目出国计划、采购计划和采购代理机构的确定和审批。
　　第十条 省级财政部门负责统一向财政部偿还贷款本金、服务费或者利息。财政部向省级人民政府以外汇形式转贷的，由省级人民政府承担相应的汇率风险，并以人民币形式向下一级人民政府转贷。由国内金融机构承贷的项目资金，汇率风险由国内金融机构自行承担。
　　第十一条　根据财政部与农发基金签订的贷款协定要求，申请和实施贷款项目的地方各级人民政府应当成立项目领导小组，负责贷款项目重大事项的指导、协调工作。
　　第十二条　项目领导小组下设项目办公室。项目办公室作为贷款项目的地方执行机构，在业务上接受上一级人民政府项目办公室和同级财政部门的指导和监督，负责贷款项目的具体实施工作。其主要职责包括：
　　（一）准备和上报项目文件；
　　（二）制定和完善项目管理制度，制定项目总体设计方案、编制年度项目实施计划和资金预算；
　　（三）负责项目贷款资金和配套资金的落实和使用；
　　（四）负责制定项目采购计划并实施项目采购；
　　（五）协助同级财政部门做好提款报账，贷款本金、服务费或者利息的收缴工作；
　　（六）配合审计部门做好项目审计工作；
　　（七）负责项目的实施与管理、日常监测与评价；
　　（八）组织项目竣工验收。
　　第十三条 财政部可以委托有关单位为贷款项目管理工作提供技术支持。
第三章 准备与评审
　　第十四条 贷款项目申请文件应当由省级财政部门向财政部提交。
　　贷款项目申请文件主要包括以下内容：
　　（一）项目目标和必要性；
　　（二）项目主要内容及预期成果；
　　（三）项目预算及配套资金来源；
　　（四）项目实施管理的机构安排；
　　（五）项目资金转贷及债务偿还安排。
　　第十五条 财政部在收到贷款项目申请文件后，应当与国务院有关部门共同对申请文件进行审查，并根据本办法第五条、第六条的规定，与农发基金协商确定列入我国政府利用农发基金贷款备选规划的项目。
　　第十六条 对列入备选规划的项目，由省级财政部门组织对项目进行评审，并向财政部提交评审意见书。评审内容主要包括：
　　（一）省级及以下各级政府的债务负担和财政承受能力；
　　（二）项目的财务效益、经济效益、社会效益和环境效益；
　　（三）项目配套资金落实情况；
　　（四）转贷安排、还款责任和还款资金来源等。
　　第十七条 财政部应当根据省级财政部门的评审意见书，确定并安排贷款项目的对外磋商谈判。
第四章 谈判与签约
　　第十八条 财政部负责组织国务院有关部门、地方有关部门与农发基金进行磋商谈判，确定项目活动内容、贷款额度、贷款期限和贷款利率、贷款使用类别及预算和贷款偿还条件等事项。
　　第十九条 财政部根据国务院授权代表我国政府与农发基金签署项目贷款协定。
　　第二十条 财政部根据贷款协定，与相关省级人民政府签署转贷协议。
第五章 实施与管理
　　第二十一条 农发基金项目应当在签署贷款协定并满足贷款协定规定的各项生效条件后开始实施。
　　第二十二条 贷款的使用应当符合贷款协定和转贷协议规定的范围与用途，任何单位和个人均不得以任何理由和形式滞留、截留、挪用贷款资金或者擅自改变贷款资金用途。
　　对于实施中出现违反贷款协定或转贷协议的情况，财政部门将采取包括通报、限期整改直至暂停使用贷款资金等必要措施，督促其纠正违规行为。
　　第二十三条 省级人民政府项目办公室在项目实施前应当制定项目管理、采购、提款报账、监测评价等管理办法和规章制度，并由省级财政部门报财政部备案。
　　第二十四条 项目办公室应当按照国家财务会计制度，对贷款项目进行独立的财务管理和会计核算。
　　第二十五条 项目办公室负责贷款项目的日常管理和监测，定期向上一级项目办公室和同级财政部门报送贷款项目进度报告、监测报告、年度实施计划和资金预决算。
　　第二十六条 财政部和地方财政部门应当根据项目实施情况开展项目检查。
　　第二十七条 地方财政部门应当严格遵守转贷协议，保证按时足额偿还贷款到期债务。地方财政部门应当按照财政部有关规定设立还贷准备金，用于偿还或垫付农发基金贷款到期债务。
第六章　验收、评价及后续管理
　　第二十八条 项目办公室应当在项目竣工日期之后的六个月内或者在贷款协定规定的期限内对贷款项目的执行情况进行全面总结、验收，并编写项目竣工验收报告。
　　第二十九条 贷款项目竣工验收合格后，地方财政部门应当指导项目办公室及时办理竣工决算，完成资产移交和登记手续。
　　第三十条 财政部应当按照有关规定组织开展贷款项目绩效评价。
　　第三十一条 对已移交的资产，地方财政部门和同级项目办公室应当督促受益方制定后续管理制度并落实后续管理资金。
第七章 附 则
　　第三十二条 省级财政部门可以根据本办法制定具体的实施办法。
　　第三十三条 本办法自2008年6月1日起施行。此前已印发的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）

作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六

摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。